TU CASA EN LA RIBERA DE CHAPALA

Tips para comprar y vender bienes raices en la Ribera de Chapala.
Maria Di Paola Blum

La Ribera del lago de Chapala ha sido un lugar favorito para disfrutar de la vida.. En los años 50 y 60 eran los escritores y pintores, en su mayoría extranjeros, quienes encontraban aquí su lugar favorito de inspiración. Su clima, y la hermosura de su paisaje los reteneían hasta el final de sus vidas. Ahora la mayor parte de quienes residen aquí son personas que se retiran aquí procecentes de Estados Unidos, Canadá, Francia, Italia, Alemania, etc., y muchos tapatíos que, cansados del ritmo de Guadalajara prefieren la alternativa que ofrece la Ribera de Chapala. Este hecho ha ocasionado un desarrollo inmobiliario importante, y un mercado voluminoso de bienes raíces en la Ribera

Cuando llegué a Chapala, hace 10 años, había 5 agencias de bienes raíces, y de éstas, sólo tres aparecían en las páginas amarillas del directorio telefónico. Actualmente existen 30 agencias inmobiliarias y cada una aporta a los potenciales clientes experiencia y conocimientos del área que resultan de utilidad al establecerse en la ribera de Chapala..

Un recién llegado se encuentra con tres opciones para la adquisición de su futura casa:

1) El trato directo con algún propietario que desea vender su casa.
2) El trato a través de una de las 7 agencias independientes de bienes raíces que utilizan los servicios de mercadotecnia de EMLS (Electronic Multiple Listing System, www.emls.inf)
3) El trato a través de una de las 19 agencias asociadas al Grupo Inmobiliario del Lago (GIL), que utiliza el MLS (Multiple Listing Service, www.mlsmexico.com) como principal herramienta de mercadotecnia.

La primera opción la eligen quienes quieren "ahorrarse" el costo de la comisión , que es actualmente de 7% más IVA. en las agencias del GIL o de entre 3 y 5% en las otras. Quienes optan por el trato directo, o bien tienen experiencia en la compra venta de inmuebles, o poseen los conocimientos suficientes para no dejarse sorprender, o son ocasionalmente sorprendidos por vendedores fraudulentos, títulos falsos, o inmuebles con vicios ocultos pero bonitamente maquillados para la venta.. Por lo general los extranjeros desconfían del trato directo y sólo un 10% de las ventas ocurren por este medio.

La segunda opción, que está creciendo consistentemente, la eligen los compradores que establecen una relación de confianza con alguno de los siete empresarios que prefieren trabajar por su cuenta, sin afiliarse al GIL: Home-net, Action, Paradise, Lakeside homes, Latitude North, Ajijic Excellence, Sierra Vista. Aunque la mayoría de los compradores prefiere poder elegir de entre todas las casas enlistadas por las 19 agencias afiliadas al MLS, este grupo de agencias independientes está creciendo, sobre todo por sus reglas más flexibles y por sus comisiones más bajas.

Hasta Octubre del presente año muchos de estos empresarios terminaban por afiliarse al GIL y aprovechar los beneficios del MLS. En el mes de noviembre pasado con la aparición en el mercado del EMLS se abrieron nuevos horizontes de crecimiento para estas compañías. De hecho se trata de una segunda opción de base de datos de propiedades que estarán a disposición de posibles compradores, como alternativa del MLS pero con comisiones más bajas. Esta opción está abierta a vendedores como fraccionadores, constructores o Empresas inmobiliarias establecidas, etc., y a todos los posibles compradores.

Para ser miembro del EMLS las empresas pagan una cuota única por membresía de 10,000.00 pesos por el tiempo que dure la empresa. Existe además una cuota de mantenimeinto por cada "listing" que tenga la empresa en el EMLS y se paga cada cuatro meses: Si tiene de una a cien propiedades enlistadas paga 50.00 pesos por cada una de ellas. Si supera las 100 propiedades paga 30.00 pesos por cada una. Si un propietario quiere que su casa se enliste en el EMLS, ya sea como "venta por trato directo" o como listado exclusivo, debe recurrir a una de las empresas afiliadas.

Quien incluye una propiedad en venta en la base de datos EMLS, indica en la página correspondiente la comisión que ofrece a quien realice la venta de la propiedad.
Varios de los agentes independientes se están afiliando al EMLS para fines de mercadotecnia. Actualmente el EMLS cuenta con 69 propiedades en venta, contra las 674 del MLS.

La tercera opción ha sido la más común hasta ahora en el área, ya sea para compradores como para los propietarios de inmuebles que desean venderlos. En esta tercera opción, usted acude a una de las 19 agencias afiliadas al Grupo inmobiliario del Lago y a través de ella encuentra todas las casas en venta en la zona por cualquiera de éstas. Encontrada la casa de su preferencia la puede adquirir a través de la agencia elegida por usted, aunque la casa haya sido enlistada por otra agencia. El sistema está muy bien reglamentado y le presenta al posible cliente un 70% de las propiedades en venta al momento de su búsqueda. Los asociados al sistema comparten la comisión en caso de que la casa haya sido enlistado por una agencia y vendida por otra y el cliente obtiene su casa con celeridad. Todas las agencias afiliadas al MLS cobran actualmente 7% de comisión más el impuesto al valor agregado al tratarse de casas.

El Grupo Inmobiliario del Lago utiliza el MLS como principal instrumento de mercadotecnia:se trata de un sistema de internet que alberga una base de datos de las propiedades en venta en la ribera. Es una empresa independiente que le da servicio exclusivo al grupo inmobiliario del lago.

GIL se formó como AC (Asociación Civil) por iniciativa del Sr. Enrique Rojas (Century 21) en 1991. Su primer Presidente fue Ricardo Tingen (Caldwell Banker), y fueron cofundadores: Beverly Hunt (Laguna Real Estate, Norma Ofelia Sn Miguel. Para constituirse como empresa de este grupo se paga una membresía de 50,000 pesos. Ya constituido, cada agente adicional de la empresa paga 10,000.00 pesos por concepto de membresía.

GIL funciona con una reglamentación muy precisa: Maneja únicamente listados exclusivos bajo contrato. Sus miembros deben cobrar 7% de comisión más Iva en casas y 10% más Iva en terrenos. Está prohibida la venta de casas sin contrato de venta exclusivo. No se aceptan para venta propiedades ejidales ni "pocket listings" (uno que no quiere cumplir con alguna de las reglas del MLS).